¿Qué tiene que ver la inflación con los intereses hipotecarios? Mucho, según los expertos del mercado inmobiliario.
La publicación de esta semana del índice de precios al consumidor de febrero, que mide los cambios en el costo de los alimentos, la vivienda, la gasolina, los servicios públicos y otros bienes, mostró que la inflación aumentó un 3,2 por ciento en los últimos 12 meses. Los mercados y los expertos esperaban que la cifra rondara el 3,1%.
Históricamente, cuando la inflación sube y baja, las tasas hipotecarias tienden a hacer lo mismo, dijo Logan Mohatchamy, analista principal de HousingWire. «Aunque la tasa de crecimiento de la inflación se ha enfriado recientemente, las tasas hipotecarias siguen siendo muy altas ya que el mercado hipotecario todavía enfrenta presión», dijo.
Una inflación más fría y los recortes de tasas por parte de la Reserva Federal deberían ayudar a que las tasas hipotecarias caigan este año. Pero las rígidas cifras de inflación podrían ser otro obstáculo en el camino para llegar allí.
¿Cómo afecta la inflación a las tasas de interés hipotecarias?
La inflación encarece los bienes y servicios más básicos y hace que el valor del dólar (y su poder adquisitivo) disminuya.
Aunque la inflación no tiene un efecto directo sobre las tasas hipotecarias, sí afecta el mercado de bonos donde se fijan las tasas hipotecarias. La alta inflación reduce la demanda de los inversores de valores respaldados por hipotecas, lo que hace que los precios de estos bonos caigan y las tasas hipotecarias aumenten.
Si la inflación está disminuyendo, también lo harán las tasas hipotecarias, aunque no necesariamente a la misma velocidad o profundidad…
La inflación está controlada por la política monetaria de la Reserva Federal, específicamente mediante ajustes a la tasa de interés federal. Para moderar las presiones inflacionarias y desacelerar la economía, la Reserva Federal ha aumentado las tasas de interés 11 veces en los últimos dos años, lo que ayudó a reducir la inflación desde su máximo en 2022 al 9,1%.
Esta agresiva estrategia de aumento de tasas también tuvo un efecto indirecto pero notable en el mercado hipotecario, provocando que las tasas de los préstamos hipotecarios subieran a niveles récord.
En última instancia, las tasas hipotecarias se ven afectadas por una variedad de factores del mercado, como la inflación y los rendimientos de los bonos, así como por factores financieros personales, como su puntaje crediticio y sus ingresos.
«Si la inflación se descontrola, también lo harán las tasas hipotecarias, aunque no necesariamente tan rápido ni tan profundamente, porque hay otros factores que contribuyen a la tasa final del consumidor», dijo Keith Gumbinger, vicepresidente del sitio web hipotecario HSH.com.
¿Qué significa la tasa de inflación para los precios de la vivienda?
Aunque la inflación afecta al mercado hipotecario, no existe una correlación lineal con los precios de la vivienda. Por ejemplo, los precios de la vivienda han aumentado más rápido que la inflación: en enero de 2024, subieron un 5,1% respecto al año pasado, según datos de Redfin.
Además, cuando las tasas hipotecarias son altas y hay menos demanda de viviendas, esto a veces puede provocar que los precios de las viviendas caigan. Pero eso no está sucediendo en el mercado actual: los precios de las viviendas se han mantenido altos debido a la falta de inventario.
Y aunque los precios de las viviendas y los costos de alquiler a menudo varían al mismo tiempo, otras veces no es así. La asequibilidad (o inasequibilidad) del mercado inmobiliario puede depender de las tasas de interés hipotecarias, los costos de construcción y muchas otras variables.
El Índice de Precios al Consumidor de febrero midió que los costos de vivienda aumentaron un 5,7% año tras año. Según Rob Cook de Discover Home Loans, el IPC de las viviendas incluye tres componentes: la cantidad que los consumidores pagan por el alquiler; el coste de los gastos de alojamiento fuera del hogar, como hoteles; y la cantidad que un propietario estaría dispuesto a alquilar su casa.
En otras palabras, el índice de vivienda en el informe mensual de inflación no mide directamente el cambio en los precios de los apartamentos y no se basa en el valor absoluto de los apartamentos. Mide los precios de las viviendas en función de su valor potencial de alquiler (también conocido como alquiler equivalente al propietario).
«El índice de precios al consumidor es una medida de los precios de una canasta de bienes y servicios que compran los consumidores», dijo David Wessel, director del Centro Hutchins de Política Fiscal y Monetaria de la Brookings Institution. «Cuando el valor de mi casa aumenta un 10%, soy más rico, pero eso no aumenta el coste de la cesta de bienes y servicios que consumo.»
¿Qué significan los datos de inflación para las tasas hipotecarias?
Se espera que las tasas hipotecarias disminuyan durante el año. La mayoría de las principales autoridades de vivienda quieren que la tasa hipotecaria fija promedio a 30 años termine cerca del 6% en 2024, casi un punto porcentual menos que hoy.
Pero esas proyecciones están ligadas a expectativas de una inflación más fría y una tasa de fondos federales más baja.
Desde principios de año ha habido algunos contratiempos. En febrero, los sólidos datos de inflación y empleo hicieron que las tasas hipotecarias promedio volvieran a superar el 7%. En lo que va de marzo, las tasas de interés promedio de los préstamos hipotecarios se han mantenido prácticamente estables entre el 7% y el 7,25%, aunque recientemente han comenzado a bajar.
Dado que las cifras de febrero fueron ligeramente superiores a lo esperado (principalmente debido al aumento de los precios del gas), podríamos ver un aumento de las tasas hipotecarias en el corto plazo. Según Wessel, una inflación más alta puede reforzar el argumento de que algunos funcionarios de la Reserva Federal deberían esperar más para recortar las tasas de interés.
¿Cuándo bajará la Fed los tipos de interés?
El Comité Federal de Mercado Abierto del banco central se reúne la próxima semana, entre el 19 y 20 de marzo. Dado que la inflación muestra signos constantes de enfriamiento, es poco probable que la Reserva Federal implemente otra subida de tipos.
Pero como la inflación aún está por encima de la tasa objetivo anual de la Reserva Federal del 2%, los inversores prestarán mucha atención a cómo responde la Reserva Federal al último informe de inflación y si deja alguna pista sobre el camino hacia un recorte de tasas este año.
La Reserva Federal ya debería haber bajado los tipos de interés. Sin embargo, junio en este momento es la mejor suposición.
El calendario de recortes de tipos de la Reserva Federal depende de los datos económicos, en particular de una inflación más baja y un mercado laboral más débil (que se traduce en un crecimiento salarial más lento, una tasa de desempleo más alta, o ambas cosas). Se publicarán tres informes más sobre inflación antes de la reunión del FOMC del 11 y 12 de junio, cuando muchos expertos esperan que la Reserva Federal implemente el primer recorte de tasas.
«La Reserva Federal ya debería haber recortado las tasas de interés. Sin embargo, junio en este momento es la mejor suposición», dijo Mohatchamy. «Si los datos económicos se debilitan o la inflación cae más rápido de lo que piensan, mayo es un buen punto de partida».
Aunque podríamos ver recortes de tipos de interés antes del verano, los datos de los últimos meses apuntan a una economía mucho más resistente de lo que muchos esperaban. Aparte del mercado inmobiliario, la economía no ha sufrido el peso de las elevadas tasas de interés, según Gumbinger, por lo que la Reserva Federal no tiene prisa por recortar las tasas de manera rápida o drástica.
Sin embargo, independientemente de cuándo la Reserva Federal decida comenzar a reducir las tasas de interés, no espere una caída inmediata o dramática de las tasas hipotecarias.
«Cualquier cambio será modesto y gradual», afirmó Cook. «Nadie debería esperar un regreso a las tasas históricamente bajas que vimos entre 2020 y 21».
