¿Son los fondos inmobiliarios diversificados una buena cobertura contra la inflación?

La última publicación del índice de precios al consumo indica una estabilización, si no una disminución, de las condiciones inflacionarias. Aun así, la persistencia de los aumentos de precios en los últimos años ha creado un mayor interés de los inversores en nuevas estrategias de protección de la inflación, como los fondos inmobiliarios.

Los fondos diversificados de activos reales están diseñados para ser una solución única para invertir en una variedad de sectores de acciones y bonos que históricamente se han beneficiado de una mayor inflación.

Los inversores acudieron a estos fondos durante los entornos inflacionarios de 2021 y 2022, invirtiendo en ellos más de 6.000 millones de dólares en depósitos netos, pero desde entonces han revertido el rumbo. Los inversores retiraron aproximadamente 2.800 millones desde principios de 2023 hasta los primeros cinco meses de 2024.

Gráfico de barras que muestra el flujo anual de fondos inmobiliarios con un aumento de las entradas en 2021 y 2022, seguido de salidas en 2023 y 2024.
Fuente: Morningstar Direct, cálculos del autor y datos revisados. Datos al 30 de junio de 2024.

Aquí veremos cómo invierten estos fondos, cómo se han desempeñado y cómo deberían pensar los inversores sobre su uso en el futuro.

¿Qué son las estrategias inmobiliarias diversificadas?

Definimos estrategias diversificadas de activos reales como fondos destinados a inversiones resistentes frente al aumento de la inflación, medida por el índice de precios al consumo.

Una parte importante de los activos de estos fondos debería invertirse en una combinación de bonos vinculados a la inflación, como valores, materias primas y acciones del Tesoro de Estados Unidos protegidos contra la inflación, y renta fija en los sectores inmobiliario, energético, de materiales básicos, de servicios, de infraestructura y agrícola. industrias.

El Cuadro 2 muestra los 10 fondos inmobiliarios diversificados más grandes que se ajustan a nuestros criterios.

Una tabla de diez fondos que representan las mayores estrategias de activos reales, medidas por tamaño del fondo, que muestra su ratio de gastos ajustado por categoría de Morningstar y folleto.
Fuente: Morningstar directo

Aunque todas estas estrategias tienden a tener valores similares, la cantidad que poseen de cada una puede variar ampliamente. El Cuadro 3 muestra el desglose de los tipos de activos clave para cada uno de los fondos.

Tabla que muestra el conjunto de muestra de 10 estrategias inmobiliarias y sus exposiciones a las propinas en EE. UU.
Fuente: Morningstar Direct, cálculos del autor. Nota al pie: las columnas de datos personalizadas son cálculos del autor. El capital de activos reales es la suma de la exposición de las carteras a acciones de materiales básicos, energía, industriales, inmobiliarios y de servicios. La renta fija de activos reales es la suma de la exposición de las carteras a valores de renta fija secundaria de materiales básicos, energéticos, industriales, inmobiliarios y de servicios. Los activos reales totales son la suma de la exposición de la cartera a TIPS, materias primas, acciones reales y activos de renta fija reales de EE. UU.

Las estrategias de activos reales tienden a seguir un patrón de asignación similar:

  • son muy explotadores existencias Como su principal herramienta de exposición a industrias sensibles a la inflación como la energía, la industria y los servicios.
  • Sin embargo, Renta fija Por lo general, ve asignaciones más moderadas, aunque tiende a usarse para exposiciones sectoriales similares a las que se ven en las asignaciones de acciones.
  • bienes también desempeñan un papel mucho más discreto.
  • Consejos en EE. UU. constituyen una carga mayor para el acceso, pero el nivel de dependencia de la divulgación puede variar de un caso a otro. Algunos fondos utilizan los automóviles como un componente importante de su cartera, mientras que otros limitan la exposición a favor del mayor potencial de rendimiento de las acciones en industrias sensibles a la inflación.

¿Cómo se hacen las estrategias inmobiliarias?

Dado que los fondos inmobiliarios suelen apuntar a los rendimientos totales a través de valores sensibles a la inflación, su exceso de rendimiento en relación con el índice de precios al consumidor ajustado estacionalmente (IPC de la Oficina de Estadísticas Laborales de EE. UU.) es una buena medida de su desempeño.

La última década también constituye un buen banco de pruebas, ya que los mercados experimentaron tasas de inflación altas y bajas desde 2014. El cambio drástico en las condiciones de inflación se puede ver a través del crecimiento del índice de precios al consumidor, que se presenta en el Apéndice 4.

Gráfico que muestra el crecimiento anual de $10,000 en el Índice de Precios al Consumidor, de enero de 2014 a mayo de 2024.
Fuente: Morningstar Direct. Datos al 31 de mayo de 2024.

El Cuadro 5 muestra el exceso de rentabilidad móvil promedio de tres años del grupo de muestra de estrategia de activos reales en relación con el IPC desde 2014.

Como puede ver, la estrategia típica de activos reales ha demostrado su capacidad para aprovechar los vientos de cola de las presiones inflacionarias, y el rendimiento promedio superó al IPC en la segunda mitad de 2020, a medida que los mercados en general se recuperaban de la liquidación provocada por el coronavirus. En marzo de 2022, el grupo de pares de activos reales había comenzado a superar el exceso de rentabilidad del índice Morningstar US Moderate Target Allocation, una buena representación de las carteras más tradicionales de 60% de acciones y 40% de bonos.

Sin embargo, el grupo inmobiliario no mantuvo esta trayectoria por mucho tiempo.

A medida que la inflación continuó hasta 2022, el exceso de rentabilidad del fondo inmobiliario típico disminuyó. En el primer trimestre de 2023, las estrategias de activos reales se beneficiaron de una recuperación más amplia de las acciones -debido a la normalmente alta asignación de acciones de sus carteras-, lo que también impulsó el índice. Sin embargo, como las condiciones inflacionarias continuaron durante el resto de 2023 y hasta 2024, el fondo inmobiliario típico tuvo dificultades para mantenerse al día con el índice. El enfoque concentrado en industrias sensibles a la inflación en el fondo inmobiliario típico significó que perdieran oportunidades de mercado más amplias y al mismo tiempo siguieran siendo sensibles a las presiones globales en áreas como la energía.

Gráfico que muestra el exceso de rentabilidad promedio móvil de 3 años del grupo de muestra de fondos inmobiliarios, en relación con el IPC, desde julio de 2014 hasta junio de 2024. Esto se compara con el exceso de rentabilidad móvil de 3 años del índice de asignación objetivo moderada de Estados Unidos de Morningstar. , también en relación con el índice de precios al consumo.
Fuente: Morningstar Direct. Datos al 30 de junio de 2024.

Durante la última década, la estrategia típica de activos reales ha demostrado su capacidad para captar vientos inflacionarios en determinadas condiciones de mercado. Sin embargo, la sostenibilidad de estos resultados aún no está demostrada en horizontes temporales más largos.

Las estrategias de activos reales generalmente están diseñadas para funcionar en conjunto con una cartera de inversiones más típica, pero esto requiere una sincronización cuidadosa para capturar las presiones inflacionarias y obtener beneficios a bastante corto plazo. Para los inversores típicos, esto puede suponer más trabajo del necesario para lograr objetivos a largo plazo.

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