Dame los precios de alquiler de viviendas y la dinámica de la inflación.

La inflación de los alquileres se está convirtiendo, una vez más, en una de las cuestiones más peliagudas que rodean el debate general sobre la inflación. La vivienda representa el 36,1% de la cesta del Índice de Precios al Consumidor (IPC), y la inflación de la vivienda todavía se situaba en el 5,4% en mayo. Como tal, sigue siendo uno de los obstáculos más importantes para que la Reserva Federal alcance su objetivo de inflación del 2%. En esta semana económica, el analista macroeconómico de William Blair, Richard de Chazelle, analiza la cuestión del asilo y su probable destino el próximo año.

Como muestra el Apéndice 1, si el componente de vivienda se hubiera excluido de la canasta del índice, la inflación ahora sería del 2,1%, lo que en realidad representa un aumento desde solo el 0,7% anual en junio de 2023. Tener un control firme sobre hacia dónde podría ir la inflación de los alquileres. Es fundamental para la Reserva Federal, ya que quiere empezar a recortar los tipos de interés antes de lo que podría ser un aterrizaje más duro si sus tipos permanecen en territorio muy restrictivo durante mucho más tiempo.

Precios al consumidor de todos los artículos, todos los artículos menos vivienda y vivienda (gráfico)

El componente de vivienda de la Oficina de Estadísticas (BLS) combina dos elementos principales: alquiler de residencia principal (7,6% de la canasta del índice) y alquiler equivalente al propietario (OER; 26,6%). El primero es simplemente el costo mensual de alquilar un apartamento, incluidos los servicios públicos, y el segundo es un intento del BLS de desglosar el costo de ser propietario de una casa, no los precios de los apartamentos.

El punto importante a tener en cuenta aquí es que el índice de alquiler BLS incluye el alquiler tanto para inquilinos nuevos como existentes. Esto significa que el índice de precios de alquiler IPC no coincide exactamente con los índices de precios de alquiler basados ​​en el mercado, que sólo tienen en cuenta los precios de alquiler nuevos. Como resultado, el índice de precios de vivienda IPC tiende a retrasarse entre ocho y 14 meses con respecto a los índices de alquiler basados ​​en el mercado. Observar lo que está sucediendo con los actuales precios de alquiler basados ​​en el mercado proporciona una buena indicación de hacia dónde se espera que se dirija la inflación durante el próximo año.

Índice de precios de alquiler IPC frente al índice de precios de alquiler de Zillow y el índice de alquiler para nuevos inquilinos de la Fed/BLS de Cleveland (gráfico)

El Cuadro 2 muestra el índice de precios de alquiler de Zillow, así como el índice BLS y el índice de alquiler repetido de nuevos inquilinos (NTRR) de la Reserva Federal de Cleveland.

Como muestra la ilustración, el índice Zillow indica que los precios seguirán cayendo de manera constante en aproximadamente un 3% durante el cuarto trimestre de este año. El BLS NTTR indica una desaceleración mucho más pronunciada, hasta el 0,4%, a principios del segundo trimestre de 2025. Si bien esta última cifra es alentadora, el tamaño de muestra relativamente pequeño de esta serie de datos deja el resultado abierto a cierto escepticismo.

Permisos de vivienda multifamiliar, casas en construcción y terminadas (tabla)

Hay dos razones básicas más por las que creemos que los precios de alquiler deberían seguir disminuyendo durante el próximo año:

  1. El número de viviendas multifamiliares en construcción todavía está muy por encima de todo lo que hemos visto en el pasado, como se muestra en el Cuadro 3. Esto sugiere un aumento significativo en la oferta en proceso que los constructores de viviendas probablemente tendrán que atravesar a precios competitivos.
  2. Los alquileres seguirán cayendo porque con el tiempo los ingresos deberían aumentar más rápido que la tasa de inflación de las viviendas. De lo contrario, muchos se quedarán sin hogar y los propietarios se encontrarán con edificios vacíos y tendrán que recortar los alquileres para llenarlos.
Crecimiento anual de la renta personal nominal - Precios de alquiler PCE

El Cuadro 4 muestra la brecha actual entre el ingreso personal nominal y el índice de precios de alquiler para consumo personal (PCE). La diferencia sigue siendo de -0,9 puntos porcentuales, lo que sugiere que los salarios tendrán que aumentar significativamente, los precios de otros bienes y servicios no alquilados tendrán que caer significativamente o la tasa de crecimiento de los precios de alquiler tendrá que desacelerarse. La diferencia promedio histórica desde 1960 ha sido de 2,7 puntos porcentuales y desde 2000 ha sido de 1,1 puntos porcentuales.

El componente de vivienda es el componente más grande de la canasta del IPC, con un 36,1%, y todavía está subiendo con un 5,4%. Donde va la vivienda, a menudo le sigue la inflación. La Reserva Federal querrá tener una buena indicación de hacia dónde se dirige la inflación de las viviendas antes de empezar a recortar las tasas de interés. Al observar estos indicadores basados ​​en el mercado, tenemos una idea bastante clara de hacia dónde se dirigirán el refugio y la inflación el próximo año.

Hay dos razones por las que creemos que es probable que la inflación de las viviendas se desacelere en los próximos años:

  1. Se está preparando una gran oferta de viviendas multifamiliares, lo que reducirá los precios a medida que se completen y lleguen al mercado. Esta oferta puede aumentar si las tasas de interés caen y los propietarios existentes deciden vender sus propiedades.
  2. El aumento de los precios de alquiler supera con creces el aumento de la renta nominal, lo cual no es sostenible y sólo puede ocurrir durante un período de tiempo limitado antes de que la demanda de esas propiedades a estos precios se agote cuando se vuelvan completamente inasequibles.

Para obtener más información sobre los informes de investigación publicados por Richard de Chazal, comuníquese con nosotros o con su representante de William Blair.

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