El valor de inversión de una propiedad solo puede medirse en relación con otras oportunidades de inversión disponibles para un inversor. Si los inversores pueden ganar un 4,5% invirtiendo en bonos del gobierno, exigirán un mayor rendimiento por invertir en un activo tan volátil e ilíquido como los bienes raíces residenciales. La tasa de rendimiento requerida por un inversionista se denomina «tasa de descuento».
La tasa de descuento es diferente para cada inversor, ya que cada uno tendrá diferentes tolerancias al riesgo. Durante la Gran Burbuja Inmobiliaria, las tasas de descuento en la mayoría de las clases de activos alcanzaron mínimos históricos debido al exceso de liquidez en los mercados de capital. La tasa de descuento utilizada en el análisis es la variable con mayor impacto en el valor de la inversión. Debido a los riesgos de invertir en bienes raíces residenciales, se puede argumentar con fuerza que una tasa de descuento baja no está justificada y que los inversores normalmente exigirían tasas de rendimiento más altas para asumir los riesgos inherentes. Una tasa de descuento baja exagera la prima de inversión y hace que la inversión parezca más valiosa, y una tasa de descuento alta subestima la prima de inversión y hace que la inversión parezca menos valiosa.
El Departamento del Tesoro de EE. UU. vende un producto llamado TIPS (Treasury Inflation-Protected Securities). El capital de un TIPS aumenta con la inflación y paga un pago de interés semestral, proporcionando un retorno de la inversión. Cuando vence un TIPS, el comprador paga el capital ajustado o el capital original, el que sea mayor. Esta es una inversión libre de riesgo garantizada para crecer con la tasa de inflación. La tasa de interés es muy baja, pero como el principal crece con la inflación, proporciona un rendimiento justo por encima de la tasa de inflación. Las casas también se han apreciado históricamente ligeramente por encima de la tasa de inflación; por lo tanto, una inversión libre de riesgo en TIPS proporciona una tasa de apreciación de activos similar a la de los bienes raíces residenciales (aproximadamente 4,5%). A pesar de sus similitudes, los TIPS son una inversión mucho más deseable porque el valor no es muy volátil, y los TIPS son mucho más fáciles y baratos de comprar y vender. Los valores de las propiedades residenciales son notoriamente volátiles, particularmente en las regiones costeras. Las casas tienen altos costos de transacción y pueden ser muy difíciles de vender en un mercado bajista. No es apropiado utilizar una tasa del 4,5 % similar al rendimiento de los TIPS o la tasa de apreciación de la propiedad residencial como tasa de descuento en un análisis de valor adecuado.
Otra tasa de descuento conveniente para usar al evaluar el valor de una propiedad residencial es la tasa de interés del préstamo utilizado para comprar la propiedad. El dinero prestado cuesta dinero en forma de pago de intereses. Un comprador de vivienda puede pagar el préstamo de la propiedad y obtener un rendimiento de ese dinero igual al interés del préstamo como dinero no gastado. La eliminación de los gastos por intereses proporciona un rendimiento de la inversión igual a la tasa de interés. Las tasas de interés durante la Gran Burbuja Inmobiliaria en hipotecas de tasa fija a 30 años cayeron por debajo del 6%. Se podría argumentar que el 6% es una tasa de descuento adecuada; sin embargo, las tasas de interés del 6% están cerca de los mínimos históricos y es probable que las tasas de interés sean más altas en el futuro. Las tasas de interés se estabilizaron a mediados de la década de 1980 después de alcanzar su punto máximo a principios de la década de 1980 para contener la inflación. El tipo de interés medio de los contratos hipotecarios desde 1986 hasta 2007 fue del 8,0%. Si se usa una tasa de descuento correspondiente a la tasa de interés del préstamo en un análisis de valor, es más apropiado usar el 8% que el 6%.
Los inversionistas de bienes raíces residenciales (aquellos que invierten en propiedades de alquiler para obtener flujo de efectivo) generalmente ignoran cualquier apreciación del valor de reventa. Estos inversores quieren recibir dinero del alquiler además del costo de propiedad para obtener un retorno de su inversión. A pesar de sus diferentes énfasis para la obtención de rendimientos, las tasas de descuento utilizadas por estos inversores pueden ser las más adecuadas, ya que son para la misma clase de activos. Los inversores de flujo de caja en propiedades de alquiler ya han descontado los riesgos de volatilidad de precios y falta de liquidez. Históricamente, los inversores en generación de flujo de caja inmobiliario han exigido rentabilidades en torno al 12%. Durante la Gran Burbuja de la Vivienda, estas tarifas cayeron hasta un 6% para apartamentos de clase «A» en ciertos mercados de California. Es probable que las tasas de descuento vuelvan a sus mínimos históricos después de la burbuja. Si se utiliza una tasa de descuento igual a la de los inversionistas de flujo de efectivo en bienes raíces residenciales, se debe usar una tasa del 12%.
Una vez que el dinero se invierte en bienes raíces residenciales, solo se puede extraer mediante préstamos, que tienen sus propios costos, o mediante la venta. El dinero invertido en bienes raíces residenciales es dinero tomado de una inversión competidora. Cuando los compradores se enfrentan a un arrendamiento frente a una decisión propia, pueden optar por arrendar y colocar su pago inicial y la prima de inversión en una clase de activos completamente diferente con rendimientos aún mayores. Ese dinero puede destinarse a bonos de alto rendimiento, fondos de índice de mercado o fondos mutuos, materias primas o cualquiera de una variedad de vehículos de inversión de alto riesgo y alto rendimiento. Se podría argumentar que la tasa de descuento debería acercarse al rendimiento a largo plazo de las inversiones alternativas de alto rendimiento, tal vez hasta el 15% o el 18%. Si bien un inversionista individual puede renunciar a estas oportunidades de inversión para comprar bienes raíces residenciales, no es apropiado usar tasas de descuento tan altas porque muchas de estas inversiones son más riesgosas y más volátiles que los bienes raíces residenciales.
La tasa de descuento es la variable más importante en la evaluación del valor de inversión de bienes inmuebles residenciales. Se pueden hacer argumentos para tasas tan bajas como 4.5% y tan altas como 18%. Las tasas de descuento bajas se traducen en valores altos, y las tasas altas dan como resultado valores bajos. Los extremos de este rango no son adecuados para su uso, ya que representan inversiones alternativas con diferentes parámetros de riesgo y no comparables con bienes raíces residenciales. Las tasas de descuento más adecuadas están entre el 8% y el 12% porque representan los costos de crédito (tasas de interés) o la tasa utilizada por los inversores inmobiliarios profesionales.
