Si bien todos los titulares recientes sobre JP Morgan Chase están centrados en la inauguración del nuevo rascacielos de 2,5 millones de pies cuadrados de la compañía en el centro de Manhattan, se produjo una sensación de exclusividad durante una entrevista que el CO mantuvo con dos titanes de las operaciones crediticias de JP Morgan Chase.
Michelle Herrick, directora de bienes raíces comerciales de JP Morgan Chase, y Brian Baker, director global de hipotecas comerciales de JP Morgan Securities, se sentaron el 21 de octubre para discutir las sorpresas del mercado de 2025, el crecimiento masivo del espacio de los centros de datos, las viviendas asequibles y por qué todos los prestamistas son optimistas sobre los meses venideros.
Han sido 10 meses interesantes para los mercados de capitales, y Baker inició la conversación destacando los contrastes entre el comienzo del año y dónde se encuentra ahora cuando el mercado entra en la recta final de 2025. Habló sobre cuestiones de valoración, altas tasas de interés y la resaca persistente y resistente a Advil en torno a las propiedades de oficinas durante todo el año, y sus complejos residuos de principios de año. El beneficio de la actividad inmobiliaria de JP Morgan.
«Y a medida que avanza el año, creo que nos encontramos en un entorno crediticio muy competitivo, muy saludable y muy activo, en realidad en todas las clases de activos», dijo.
Herrick estuvo de acuerdo con la evaluación de Baker y enfatizó que la compañía se ha mantenido activa en medio de varias perturbaciones diferentes del mercado durante los últimos cinco años y medio, a saber, la pandemia de COVID-19, la crisis bancaria regional y el ajuste cuantitativo de la Reserva Federal que ha ayudado a elevar las tasas de interés a corto y largo plazo.
«Sería bueno ver, en 2025, un retorno a los volúmenes de transacciones y a la recaudación de fondos proactiva», afirmó. «Y estamos empezando a ver cómo se activa el polvo seco que había en algunos de los fondos cerrados».
Herrick añadió que en los mercados de deuda actuales, «todas las fuentes de capital funcionan», y los prestatarios de todo el espectro de préstamos pueden refinanciar o asegurar todo tipo de capital de deuda para compras o construcción de una manera mucho más fácil que en los últimos años.
«Muchos de nuestros clientes que han tenido un capital muy paciente están encontrando oportunidades atractivas para volver a operar en el mercado este año», afirmó. «En términos de las necesidades de deuda para estas oportunidades, la elección es suya como prestatario: es muy atractivo y supone un gran cambio en relación con algunos de estos períodos volátiles de los últimos cinco años».
Baker añadió que la alta dirección de JP Morgan ha proporcionado a sus equipos recursos adicionales para hacer crecer su negocio crediticio, bajo el mandato de mantener una «mentalidad muy amplia» en torno a diferentes oportunidades y clases de activos.
«El tipo de cultura y mentalidad es: cuando los clientes necesitan préstamos, tienen un problema o necesitan una solución, es nuestro trabajo resolverlo», dijo. «No hay clases de activos que no estén en ninguna lista».
nación del centro de datos
Un tema que ni Herrick ni Baker tuvieron reparos en compartir fueron las inversiones en centros de datos, con JP Morgan Chase liderando el juego cuando se trata de préstamos CRE a una clase de activos que impulsará el crecimiento de la inteligencia artificial y la computación en la nube.
Baker reconoció que entre todos los cambios vistos en los mercados de capitales a lo largo de 2025, el interés de la compañía por los centros de datos se ha «explotado tremendamente».
Herrick señaló que cuando se trata de aumentar la inversión y los préstamos al sector de los centros de datos, «claramente hay un caso muy convincente en todo el mercado», principalmente porque se espera que los centros de datos «cambien completamente la forma en que todos nos comunicamos en el día a día», dijo.
Baker señaló el préstamo de 22 mil millones de dólares de la compañía para construir Vantage Data Centers, un nuevo campus de centro de datos de 1,200 acres en el condado de Shackleford, Texas, un proyecto también respaldado por deuda de Mitsubishi UFJ Financial Group y capital de Silver Lake y DigitalBridge. JP Morgan también proporcionó 7 mil millones de dólares en crédito a OpenAI para construir un nuevo campus de centro de datos en Abilene, Texas.
«Cuando nos referimos a los centros de datos, no estamos seguros de si es nuestro trabajo diurno o nocturno, pero definitivamente tenemos dos trabajos de tiempo completo en este momento en términos de la explosión en ese espacio», dijo Baker, antes de admitir: «La cantidad de capital necesario, ese es el tipo de números que la gente, cuando los escucha, dice: ‘¿Puede esto ser real?'».
Baker destacó que JP Morgan espera convertirse en líder en este campo y que la compañía ha dedicado «una enorme cantidad de recursos» para comprender mejor la fabricación y el desarrollo de los centros de datos, hasta el punto de que ha combinado sus equipos de banca comercial con sus banqueros especializados en tecnología, así como sus equipos de energía, es decir, para comprender las complejidades de la energía, la electricidad, el acceso a energías limpias y el cumplimiento de todo tipo de energías limpias. Cuestiones relacionadas con las emisiones cuando se trata del desarrollo de centros de datos.
«Básicamente, desde el principio dijimos que teníamos que ser más inteligentes al respecto, por lo que trajimos a un grupo de personas que viven día a día en la energía, el suministro de energía y los contratos de energía, y eso realmente ayudó a amplificar lo que estamos haciendo para volvernos más inteligentes al respecto», dijo Baker.
¿Competidor o cliente?
No fue difícil que la cuestión de los fondos de deuda y del crédito privado apareciera durante la discusión, ya que la explosión del crédito privado en Una industria de 1,7 billones de dólares En 2025 atrajo la atención de todos los actores del sector crediticio.
Herrick señaló que los fondos de deuda y las cooperativas de crédito privadas suelen ser clientes y socios a través de clientes de financiación de préstamos sobre préstamos para JP Morgan Chase, en lugar de ser simplemente competidores en un amplio espectro de préstamos CRE, lo que a su vez crea una red compleja de relaciones que la empresa debe navegar.
«La realidad es que estos son clientes nuestros importantes en muchos sentidos, pero como competidores son duros, ¿verdad?» -dijo Herrick-. «Es un desafío para nosotros asegurarnos de ser lo más inteligentes posible en todo lo que hacemos».
Herrick añadió que «existe la posibilidad de que surja otro estándar en el mercado» debido a la explosión del crédito privado no regulado, pero matizó esta opinión y añadió que fuentes adicionales de capital para los mercados de capitales nunca son algo malo, especialmente después de la retirada de los préstamos comerciales en los últimos años.
«Es una fuente nueva y aún no ha sido probada. No la hemos visto atravesar – con el tamaño que existe hoy – una recesión importante», dijo. «Pero tenemos asociaciones allí y hemos refinado nuestra oferta de productos crediticios para que cubra todas las fuentes de capital».
Baker estuvo en gran medida de acuerdo con esto, pero agregó que la competencia y la coordinación con el crédito privado ocurre caso por caso, y la firma considera relaciones sólidas con los altos ejecutivos, el diálogo activo y el respeto mutuo como cuestiones clave al determinar si interactuar con compañías de crédito privadas como «principales competidores o principales clientes».
«¿Existe un buen diálogo? ¿Ambos respetamos lo que hace la otra empresa? ¿Podemos ayudarnos mutuamente?» Se preguntó Baker mientras enumeraba algunas de las preguntas que hace el comité de crédito de la empresa antes de cada transacción. «Pero al mismo tiempo, nuestra lealtad y nuestro papel son para con nuestros accionistas y nuestros clientes, y siempre debemos tener eso en cuenta».
Baker añadió que incluso en medio del crecimiento del crédito privado, JPMorgan Chase sigue siendo «ferozmente protector de nuestra cuota de mercado y de nuestros clientes», y que aunque espera que, en caso de una competencia directa con el crédito privado, la empresa gane porque «ofrecemos una mejor solución o un mejor producto o tenemos una mejor relación general».
Herrick se rió y añadió: «Con la profundidad de los productos de JP Morgan, nos sentimos bastante cómodos enfrentándonos a todos nuestros competidores», antes de señalar que todo es «competencia amistosa».
Mirando hacia adelante
La conversación entre estos dos pesos pesados del crédito giró luego hacia sectores específicos del mercado en los que cada persona es un experto.
El vacío afectó al mercado de viviendas asequibles, que se espera que se vea afectado por el recorte del 44 por ciento propuesto por la administración Trump al Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano, una agencia federal que supervisa las viviendas asequibles, las personas sin hogar y los programas de desarrollo comunitario. Los recortes pueden abrir la puerta a más soluciones del sector privado para viviendas asequibles en Estados Unidos.
«Vamos a desempeñar un papel importante y estamos bien posicionados para hacerlo», dijo Herrick, quien supervisó los 6.000 millones de dólares en inversiones de capital y crédito de JP Morgan en 2024, que contribuyeron a la creación o preservación de 45.000 unidades asequibles.
«(Las viviendas asequibles) ciertamente siempre pueden necesitar más capital, ¿verdad?» añadió. «Se trata de montones de capital increíblemente complejos, en acciones y deuda; se necesitan todos los barcos remando en la misma dirección para tener el mayor impacto posible en una necesidad clara creada por una escasez que ahora afecta a la mayoría de los estadounidenses».
De los 42.400 millones de dólares en construcción a los que JPMorgan Chase se comprometió en 2024, 17.500 millones de dólares se destinaron a viviendas multifamiliares y 5.400 millones de dólares de ese dinero proporcionaron capital para viviendas con alquiler restringido, lo que convirtió a la empresa en uno de los principales prestamistas multifamiliares de todo el país. Además, Herrick enfatizó que la agencia de bienes raíces comerciales y el equipo de capital institucional de JP Morgan seguro Su licencia de prestamista para Freddie Mac se dirigió a Optigo de vivienda asequible en septiembre.
«Estamos muy entusiasmados con lo que nos permite hacer tanto para respaldar el mercado inmobiliario en general como para respaldar a muchos de nuestros clientes que están activos en esta área», dijo.
Finalmente, Baker habló sobre sus valores respaldados por hipotecas comerciales (CMBS), un área en la que JP Morgan Chase estaría activo en 2025.
La empresa ha sido prestamista de CMBS en varios acuerdos importantes, en particular una refinanciación de CMBS por valor de 2.850 millones de dólares de The Spiral, una torre de oficinas de 66 pisos que se inaugurará en 2023 en Hudson Yards en Manhattan, y un paquete de deuda CMBS de 330 millones de dólares para refinanciar 300 Park Avenue, propietario de 300 Park Avenue en Manhattan.
«Estamos funcionando a toda máquina a medida que nos acercamos a 2026», dijo Baker, quien citó diferenciales crediticios más ajustados y tasas de interés más bajas en los extremos corto y largo de la curva como razones para un mayor optimismo en torno a la emisión de CMBS. Dijo que la compañía espera ver un mercado de CMBS con más de 150 mil millones de dólares en originaciones para 2025.
«Los tipos de interés de los préstamos a los clientes están cayendo drásticamente y, en este contexto, somos muy optimistas sobre un aumento de la actividad», añadió.
Herrick también adoptó un tono optimista, para cerrar la conversación. Dijo que el año comenzó con los prestamistas enfrentándose a un «muro de solvencia» de 2 billones de dólares, pero dadas las mejores condiciones del mercado de capitales, refinanciar y capacitar muchos de esos préstamos es ahora una propuesta mucho más fácil de lo que se esperaba originalmente.
«Parece que será más un tobogán que una pared, por lo que será un poco más divertido que doloroso», le dijo a Baker.
Puede comunicarse con Brian Pascos en bpascus@commercialobserver.com.
