Uno de los mayores impulsores de la inflación es un costo que la mayoría de los estadounidenses no tienen que soportar.
Se llama alquiler equivalente al propietario (REA) y trata de medir lo que los propietarios podrían cobrar hipotéticamente por alquilar sus propiedades.
Lo que puede ser engañoso acerca de este componente particular de los costos de vivienda es que la mayoría de los propietarios en Estados Unidos no alquilan sus casas.
Eso podría distorsionar la forma en que los estadounidenses ven la inflación, que todavía muestra signos de rigidez en las lecturas oficiales del gobierno. La lenta batalla contra la inflación es la razón principal por la que muchos estadounidenses se sienten tan deprimidos con respecto a la economía.
«Cuando la gente ve una inflación realmente alta, es un elemento que no ven», me dijo Dean Baker, economista principal del Centro de Investigación Económica y Política. «Si la gente se siente mal por la inflación y si gran parte de ella es REA, no tiene sentido».
Los REA mantienen alta la inflación porque representan más de una cuarta parte del Índice de Precios al Consumidor (IPC), una de las principales medidas de inflación del gobierno, y estos costos se han mantenido elevados incluso cuando la inflación general se enfría.
En mayo, el REA aumentó un 0,4%, lo que contribuyó a que los costos de vivienda fueran los que más contribuyeron a la lectura de precios al consumidor de ese mes, excluyendo los costos de alimentos y energía.
El REA es un componente más pequeño pero aún significativo de la medida de inflación preferida de la Reserva Federal: el índice de gastos de consumo personal (PCE). La última lectura del PCE se publicará este viernes.
«Un pago que literalmente nadie paga»
Para capturar el REA, a los propietarios de viviendas en la Encuesta de Gasto del Consumidor (en qué se basa el IPC) se les pregunta: «Si alguien alquilara su casa hoy, ¿cuánto cree que alquilarían por un mes, sin muebles y sin servicios públicos?»
De esta forma, el estado del mercado de alquiler informa este cálculo. Si el alquiler es alto, el propietario probablemente asumirá que obtendrá más por el alquiler y viceversa.
Aunque los alquileres han bajado un poco este año, todavía están a solo un 1,4 por ciento de su máximo histórico en agosto de 2022, descubrió Realtor.com.
Aún así, la mayoría de los estadounidenses no pagan por alquilar su casa porque Estados Unidos es un país de propietarios. La tasa de propiedad de vivienda al final del primer trimestre era del 65,6%.
De hecho, casi el 40% de los propietarios de viviendas (alrededor de 33,3 millones de personas) ni siquiera realizan un pago hipotecario cada mes porque han cancelado su préstamo hipotecario.
El 60% restante de los propietarios de apartamentos tiene un pago hipotecario fijo que no cambia de año en año. Y casi 9 millones de titulares de hipotecas redujeron sus pagos aún más durante la pandemia cuando las tasas hipotecarias alcanzaron mínimos históricos, recortando $220 de su pago mensual.
«En otras palabras, (REA) es una tarifa que literalmente nadie paga», escribió Baker en su blog el mes pasado.
«Si la inflación es impulsada por un artículo que la gente no paga, no puede impulsar las expectativas de la gente», me dijo Baker más tarde por teléfono.
«Una de las cosas más difíciles de la inflación»
Tomemos un ejemplo personal.
Antes de que mi familia liquidara la hipoteca de nuestra cooperativa de Manhattan hace unos años, el pago de la hipoteca ($1,510) más el mantenimiento ascendía a $2,600 por mes. Otro apartamento de antes de la guerra del mismo tamaño en el edificio de al lado se alquila por 3.500 dólares al mes.
Si las personas que hacen la Encuesta de Gasto del Consumidor me pidieran que estimara cuánto alquiler podría obtener por nuestro departamento, probablemente diría $3,500 al mes, a pesar de que el pago de mi antigua hipoteca era mucho menor que eso.
Sin duda, los nuevos propietarios están pagando mucho más por su vivienda, ya que los precios de las viviendas han seguido aumentando y las tasas hipotecarias se han mantenido altas en comparación con la última década.
De hecho, el pago mensual de la hipoteca para los propietarios que compraron en 2022 y 2023 fue de 2.100 dólares, según descubrió la Reserva Federal, mientras que los que compraron antes pagaron sólo 1.400 dólares al mes.
Aún así, los nuevos propietarios «no son una gran parte de la población», dijo Baker. «El número de personas que compran un apartamento por primera vez es de aproximadamente un millón al año.»
La Reserva Federal es muy consciente de las deficiencias de los REA.
«También hacemos algo como esto donde asignamos un valor de alquiler a las viviendas propias», dijo el presidente de la Reserva Federal, Jerome Powell, a principios de este mes.
«Una de las cosas más difíciles sobre la inflación y los precios es cómo pensar en los servicios que alguien obtiene al vivir en una casa que puede alquilar, pero en la que realmente vive».
De hecho, los costos de vivienda (incluidos los REA) en la medida PCE son un 15,5% más pequeño, aunque aún sustancial, de esa lectura, en comparación con el 36% en el IPC.
Pero el banco central no descarga REA.
«No es algo que seamos el único estado que hace, y no es algo que estemos pensando en cambiar, o que estemos pensando en cambiar, en el corto plazo», dijo Powell.
Panadero está de acuerdo.
«Confío en que la Reserva Federal sea consciente de cuán importante es el factor REA en la inflación», dijo.
De hecho, eliminar el REA sitúa la inflación cerca del objetivo general del 2% de la Reserva Federal, señaló Baker en una segunda publicación de blog. Por esa razón, cree que los medios podrían hacer un mejor trabajo al explicar qué es el IPC versus los costos que realmente pagan los estadounidenses. De esa manera, es posible que la gente no se sienta tan mal por la inflación como se siente ahora.
«Si estamos tratando de ser serios, ¿cuál es la inflación que la gente está viendo realmente? Tal vez tenga sentido (para los periodistas) publicar REA, porque nadie paga por ello».
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Yana Haron es columnista senior de Yahoo Finance. Síguela en Twitter @JannaHerron.
