Partner Insights habló con Jenny Fauth, directora general de JP Morgan, sobre los esfuerzos de banca de desarrollo comunitario de la compañía en Massachusetts. La legislación reciente y un enfoque refinado en viviendas asequibles generan grandes esperanzas de llenar la brecha de vivienda y recursos vitales.
Observador comercial: ¿Cuáles son los objetivos de desarrollo comunitario de JP Morgan en Massachusetts?
Jenny Fauth: JP Morgan es el banco más grande del país, pero conocemos el valor y la importancia de estar profundamente arraigados en las comunidades locales a las que servimos. En los últimos cinco años, hemos abierto más de 80 ubicaciones de Chase en Massachusetts, hemos proporcionado más de $30 millones en dólares filantrópicos y facilitado la preservación y construcción de más de 1,000 unidades de viviendas asequibles en la región. Nuestro objetivo es simple: queremos fortalecer y mejorar las comunidades donde trabajamos y vivimos, y creemos que aumentar la oferta de viviendas asequibles y de alta calidad es fundamental para lograr este objetivo.
¿Ves tendencias o intereses emergentes en tu comunidad?
Todo el mundo sabe que nos enfrentamos a una crisis inmobiliaria, pero es especialmente grave en Massachusetts. El lado positivo es que también somos increíblemente afortunados de estar en un país donde los líderes de los gobiernos locales no sólo reconocen el problema sino que también promueven estrategias efectivas y comprometen recursos para abordar la escasez de viviendas asequibles.
El año pasado vimos la promulgación de la Ley de Vivienda Asequible por valor de 5.160 millones de dólares, que es la mayor inversión en vivienda en la historia de la Commonwealth de Naciones. El proyecto de ley tiene varias prioridades estratégicas y recursos dedicados a abordar la escasez de vivienda en diversos niveles de ingresos. Desde los municipios locales que dedican más recursos de las ciudades y pueblos a la vivienda, hasta el compromiso financiero sin precedentes del Commonwealth, es un momento emocionante para trabajar en el desarrollo comunitario en Massachusetts.
¿Qué factores externos desafían el desarrollo en la región?
Estamos en un momento muy incierto en este momento. No sabemos cómo serán los programas fundamentales de desarrollo de viviendas asequibles en los próximos años, incluidos los que han sido la columna vertebral durante décadas, como el programa HOME y las subvenciones para el desarrollo comunitario. Por otro lado, muy pocas industrias tienen una atracción bipartidista tan fuerte como la vivienda y el reciente aumento en la disponibilidad del Crédito Fiscal para Viviendas Bajas (LIHTC) y la eliminación de las condiciones de inversión en el Crédito Fiscal para Nuevos Mercados (NMTC) ilustran el apoyo que nuestro sector continúa recibiendo.
Estamos comprometidos a ser una fuerza fuerte y positiva y continuar invirtiendo en vivienda y desarrollo comunitario.
¿En qué tipo de proyectos trabaja que demuestran el impacto regional de la empresa?
Recientemente cerramos un préstamo puente para la compra de Newton Gardens, una propiedad de 112 unidades en Newton, MA. Antes de la compra, la comunidad, situada en una ubicación privilegiada en las afueras de Boston, no estaba sujeta a ninguna restricción de asequibilidad y corría el riesgo de convertirse en una reurbanización de alquiler si se entregaba a las fuerzas del mercado. WinnCompanies trabajó con financiadores públicos estatales y locales y proveedores de capital privado para preservar los niveles naturales de accesibilidad. Wynn, la ciudad de Newton, MassHousing, la Commonwealth de Massachusetts y Boston Financial se han asegurado de que ningún hogar quedará excluido del precio y que las unidades seguirán siendo asequibles a largo plazo. Todo esto a una fracción de los gastos de construcción de nuevas unidades. Sin utilizar los recursos tradicionales de LIHTC, JP Morgan pudo proporcionar un préstamo puente a corto plazo de Workforce Housing Solutions para la compra, de modo que Wynn pudiera comprar la propiedad dentro del plazo del vendedor mientras trabajaba en los plazos de financiación subsidiados más largos.
«La preservación de Newton Gardens es el ejemplo perfecto de lo que se puede lograr cuando los socios financieros públicos y privados trabajan juntos. Esta es una transacción única de convertir una propiedad existente a precio de mercado en una comunidad de ingresos mixtos con un descuento del 30 % sobre el costo de reposición. No tengo ninguna duda de que, sin estos esfuerzos, en una comunidad fantástica como Newton, la vivienda para personas mayores de ingresos medios en Curtis Investment habría perdido las acciones de un administrador de inversiones senior en Mandaging. WinnDevelopment.
Describe un desarrollador ideal con quien trabajar: ¿qué características, mejores prácticas y cosas deberían considerar los clientes potenciales?
La cualidad que más busco en un emprendedor es que tenga un compromiso inquebrantable con la tarea de desarrollar y proporcionar vivienda. Desarrollar viviendas asequibles es un trabajo duro y exigente, por lo que contar con un socio motivado por la misión y motivado por las necesidades es fundamental para el éxito de cualquier proyecto. Estoy pensando en desarrolladores que desempeñan el papel de mariscal de campo, por lo que deben tener un conocimiento profundo del campo de juego y una visión clara del resultado deseado. Necesitan comprender a todos los jugadores, estar atentos a las condiciones actuales y perseverar ante condiciones inesperadas.
Massachusetts tiene una comunidad de viviendas asequibles increíblemente fuerte, sofisticada y diversa. JP Morgan evalúa cada proyecto y equipo de desarrollo individualmente y está ansioso por respaldar las transacciones necesarias de producción y preservación de viviendas de alta calidad.
¿Qué hace especial a JP Morgan? ¿Por qué alguien querría trabajar contigo?
Desempeñamos un papel vital en el desarrollo y fortalecimiento de las comunidades. Tenemos y seguiremos brindando capital para vivienda asequible, incluso en ciclos inmobiliarios desafiantes, porque estamos comprometidos a ser un socio estable y confiable.
Nuestro equipo prioriza las relaciones a largo plazo y nos enfocamos en garantizar que apoyamos a nuestros clientes bancarios en todos los desafíos que enfrentan. Contamos con un sólido grupo de pagos y banca de desarrollo comunitario que nos distingue por comprender verdaderamente los desafíos y las complejidades que enfrentan los propietarios de viviendas asequibles.
¿Qué tipos de desafíos financieros normalmente ayuda a su cliente a resolver?
El más básico es resolver las brechas presupuestarias. El costo del desarrollo de viviendas ha experimentado un aumento increíblemente pronunciado en los últimos cinco años. Hemos visto volatilidad en las tasas de interés e interrupciones en la cadena de suministro.
A menudo, cuando se comparan las condiciones del mercado entre el momento en que se financia el acuerdo y el momento en que se cierra, se dan en realidades financieras muy diferentes.
Trabajamos con los desarrolladores recurriendo a nuestro conjunto de herramientas para encontrar el mejor producto para cada momento, que podría ser cambiar de un préstamo a tasa fija a uno a tasa variable o viceversa.
¿Qué ve para el futuro del papel del banco en la financiación de viviendas asequibles y de la fuerza laboral en Massachusetts?
A medida que se expanda la oferta de LIHTC, espero que haya más oportunidades, especialmente en Massachusetts, donde la industria históricamente ha estado limitada por el límite de volumen. Esperamos ver la aceleración del cronograma de cuánto tiempo lleva un acuerdo desde la adjudicación hasta la fecha de cierre.
También veo una gran necesidad de nuevos programas que aborden el aumento de la oferta de viviendas «pequeñas» asequibles, incluidas viviendas para trabajadores, la preservación de viviendas asequibles naturales y la propiedad de vivienda asequible.
¿Puedes hablar sobre el evento que ocurrió en la ciudad el mes pasado?
Building Boston fue una oportunidad para convocar a desarrolladores y formuladores de políticas para aprender sobre las barreras de producción, las oportunidades de preservación y las brechas actuales en el mercado de desarrollo comunitario. Escuchamos ideas y estrategias innovadoras para promover objetivos políticos y aumentar la oferta de vivienda en el área.
Esto nos permitió volver a presentar la Banca de Desarrollo Comunitario de JP Morgan a las partes interesadas de la región y nos dio la oportunidad de resaltar la profundidad y el conocimiento de nuestro grupo, desde las inversiones de capital de NMTC y el Crédito Fiscal Histórico, hasta los préstamos de balance y de agencia.
¿Por qué el evento es tan exitoso?
Ha reunido la combinación adecuada de personas que conocen bien la industria, ideas creativas y guiadas por la dedicación a la misión. Cuando haces que todo esto funcione en conjunto, surgen las soluciones a los problemas. Al fin y al cabo, se trata de escasez de vivienda y de recursos esenciales, por lo que descubrir cómo hacer más a pesar de los desafíos es clave para el éxito de la región.
Durante mucho tiempo se ha hablado únicamente de falta de oferta de viviendas asequibles, pero de escasez de vivienda. Reclutar a estas personas capacitadas y reflexivas para empezar a hablar sobre lo que funciona y lo que podemos mejorar habría ayudado a impulsar el crecimiento económico.
Si desea obtener más información sobre las oportunidades de financiamiento para el desarrollo comunitario de JP Morgan en Massachusetts, contácteme en jenny.fauth@jpmorgan.com.
